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柘荣县人民政府关于印发《柘荣县城总体规划区房屋征收与补偿指导意见》的通知
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柘政综〔2015〕64号

柘荣县人民政府关于印发《柘荣县城总体规划区

房屋征收与补偿指导意见》的通知

各乡(镇)人民政府,县直各有关单位:

经县政府研究同意,现将《柘荣县城总体规划区房屋征收与补偿指导意见》印发给你们,请认真贯彻执行。

                             柘荣县人民政府

                               2015年6月9日

柘荣县城总体规划区房屋征收与补偿指导意见

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》和其他有关法律、行政法规的规定,结合我县实际,制定本指导意见。

第一章    

第一条  适用范围

适用于柘荣县城总体规划区范围内国有土地和集体土地上房屋征收与补偿活动。

第二条  征收补偿的原则

(一)遵循征收补偿安置方式由被征收人自愿选择的原则,鼓励选择货币补偿自行安置;

(二)遵循对合法建筑、合法用地依法补偿,对认定为违法建筑及用地或超过批准期限的临时建筑及用地原则上不予补偿的原则;

(三)产权调换实行将被征收房屋货币作价后选购安置房,实行先签订协议并按时搬迁腾房的给予奖励的原则;

(四)对符合住房保障条件的被征收人,给予住房保障原则。

第三条  征收补偿的对象和方式

(一)征收补偿对象:凡征收范围内的土地上房屋所有权人列入征收补偿对象,以被征收人的“土地使用权证”和“房屋所有权证”等权属证书作为征收补偿计户依据无权属证书的以户口薄作为征收补偿计户依据。 
     (二)征收补偿方式:国有土地上的房屋征收补偿实行货币补偿、产权调换;集体土地上的房屋实行货币补偿、产权调换、批地自建方式。

(三)征收所涉及的国有和集体单位的非住宅类房屋原则上实行货币补偿方式予以补偿。

第四条  征收部门和实施单位

县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作并确定房屋征收部门,负责组织实施房屋的征收与补偿工作。

征收项目所属的乡镇为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。

第五条  征收补偿安置资金管理

设立征收补偿安置专项资金,独立账户,实行专款专用,接受监察机关的监督和审计部门全程审计。

第六条  被征收房屋的价值,主要由房屋征收部门根据征收补偿方案与被征收人协商确定,或由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。

第七条  安置地点

(一)异地集中安置:县政府统一规划安置片区,集体建设安置房、自建房和保障性住房安置。

(二)就近安置:就近回迁安置。

第二章 国有土地上房屋征收补偿安置

第八条  国有土地上被征收房屋、土地权属及面积认定办法。

(一)土地使用权认定:被征收人持有效的土地使用权证、经政府有权部门批准的用地文件或土地权属来源证明材料的,可视为完全产权。

(二)国有土地上被征收房屋所有权认定。

 1、被征收人持有有效的房屋所有权证或持有上述第(一)款土地权属证明及建设工程规划许可证的,可视为完全产权;

 2、在1990年4月1日《城市规划法》生效前建设,土地使用权来源合法,房屋未确权的,能在拆迁协议签订期限内搬迁的,按原房屋建筑面积100%给予确认和补偿安置;

3、 1990年4月1日至1997年12月31日建设,相关部门、乡镇已处理或已收取费用,土地使用权来源合法,房屋未确权,能在拆迁协议签订期限内搬迁的,按原房屋建筑面积100%给予确认和补偿安置;

4、1997年后能提供合法土地使用权属证明但未经批准建设的房屋,土地价值予以全部补偿,能在签约期限内搬迁的,房屋按原房屋建筑面积100%给予确认和补偿安置;

5、1997年后能提供合法土地使用权属证明但未经批准建设的房屋,土地价值予以全部补偿,建筑物属违法建设的按相关文件精神处理,不属违法建设的且能在签约期限内搬迁的,按建筑面积100%给予确认和补偿安置;

6、1997年后未经批准建设的房屋和未能提供合法土地使用权属证明的房屋,属“两违”( 违法用地、违法建设)范围的按相关文件精神处理,不属“两违”范围的由项目实施单位在具体征收补偿方案中予以明确,并上报县政府审批。

(三)营业性用房所有权认定

1、经城市规划主管部门批准为营业性用房的,可视为营业性用房完全产权。

2、1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》前将沿街底层原住宅改变为营业性用房,且办理有效的同地址工商营业执照或税务登记证或纳税凭证并延续经营的房屋,可视为营业性用房完全产权(不含通道、下同)。

3、1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》后将沿街底层原住宅改变为营业性用房,拥有产权、持有工商营业执照(或者工商行政管理部门出具的初始营业证明)或税务登记证明连续经营3年以上(含3年)并在签约期限内搬迁的可视为营业性用房完全产权。

4、不能提供前款证明材料,但实际连续经营不少于三年且拥有产权的,经村(社区)证明,征收项目实施单位核实,在征收公告规定的征收期限内签订征收补偿安置协议并完成搬迁腾房的,可视营业性用房产权70%确定。

(四)面积认定

1、按有效产权证明中载明的面积计算(实际面积小于有效证明中载明的面积时,按实际面积计算)。无有效产权证明的房屋,补偿面积以确认合法的占地与建筑物范围内的实际测量面积为准。

2、营业性用房面积的计算

 (1)以产权登记单位登记或城市规划部门批准的营业性用房面积为准;

(2)未经产权登记单位登记或城市规划部门批准的营业性用房面积的计算方法:按底层第一自然间的进深按房屋的结构确认;进深长度从沿街外墙算起,属多进深的在8米内有隔墙的,算至隔墙中心线,无隔墙的不得超过8米;开间宽度按共墙中心线或共墙双方协商的分界线间的长度计算,外墙算至墙外皮。

第九条  国有土地上房屋征收补偿实行货币补偿、产权调换两种方式

(一)货币补偿

选择货币补偿的,被征收人在征收公告规定的征收期限内签订协议并完成房屋搬迁腾房的,由征收人一次性付清征收补偿费。

住宅用途的房屋征收补偿:补偿总额=土地补偿费+房屋建安补偿费+二次装修补偿费+临时建(构)筑物与附属设施补偿费+搬迁费+临时安置费+奖励

非住宅用途的房屋征收补偿:补偿总额=土地补偿费+房屋建安补偿费+二次装修及附属设施补偿费+临时建(构)筑物补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业补助+奖励

 1、土地补偿费=合法土地面积*土地价格

土地价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

2、房屋建安补偿费=合法建筑面积*建安成本价格*成新率

各结构类别建安成本价格与成新率标准详见附表一。

3、二次装修标准详见附表二。

4、临时建(构)筑物补偿标准详见附表三。

5、搬迁费、临时安置费按第十二条规定。

6、停产停业补助按第十三条规定。

7、奖励按第十五条规定。

(二)产权调换

1、安置房可调换面积=(土地补偿费+房屋建安补偿费)/安置房安置价

安置房安置价由项目实施单位根据安置房具体位置、结构等实际情况在具体项目征收方案中体现上报县政府批准执行。

2、二次装修补偿及其附属物和临时建(构)筑物补偿临时安置费、搬迁费、奖励不计入安置房面积调换,仅用于多还少补货币结算。

3、安置房面积计算:选房按图纸根据现行有关面积计算规定计算,交房时按房产测绘面积结算(以上两种面积均含公摊建筑面积)。

4、安置房调换办法

被征收人选择产权调换的,应将征收补偿款全额转为安置房购房预交款,征收补偿款超过安置房购房款的,超过部分由被征收人一次性领回;少于安置房购房款的按以下办法补交差额款:

(1)属购买一套安置房的,征收补偿不足安置房购房款30%的,被征收人必须在选房结算时补至30%;

(2)属购买二套及以上安置房的,征收补偿款不足安置房购房款50%的,必须补至50%;

(3)其余结欠款项在征收人通知交房时全部交清。

被征收人选房后必须在征收人通知结算10天内与征收人办理补交或结算手续,逾期不办理的,视为自动放弃产权调换;选择一套安置房的,由征收人直接收回,转为货币补偿;选择多套的,由征收人收回结算差额最大的安置房。安置房竣工后被征收人必须在征收人通知规定时限办理交房手续并结清购房款,否则征收人不再保留被征收人所选择的安置房,转为货币补偿。

5、产权调换选房办法

采取抽签形式确定选房顺序号,抽签顺序号根据被征收人签订房屋征收补偿协议的时间先后顺序确定,被征收人凭选房顺序号按顺序在规定时间内在安置区选房并办理产权调换手续。若被征收人不能在规定的期限内签订房屋征收补偿协议,或签订协议后不能在规定的期限内完成房屋搬迁腾房的,视为自动放弃选房。

6、产权调换安置限定及其他规定

产权调换的建筑面积以最接近安置房套型面积的原则选择安置房。

(1)被征收面积不足50平方米的房屋,可安排50平方米的安置房,安置房按安置价补足差价。

(2)被征收房屋面积50平方米以上的,调换面积超原征收面积15%以内按安置房安置价结算,超过15%以上部分按安置房市场价结算。

7、房源为毛坯房,不配洁具,不砌内墙,安置价确定时应充分考虑其因素。

第三章  集体土地及房屋征收补偿安置

第十条 集体土地上被征收房屋、土地权属认定

(一)集体土地使用权及房屋所有权认定

1、持有效的土地使用权证、经政府有权部门批准的用地文件或土地权属来源证明材料的房屋,可视为完全产权。

2、1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,在宅基地上建成的房屋,可视为完全产权。

3、1982年2月13日至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,在宅基地上建成的房屋,按当时国家和地方有关规定处理的,可视为完全产权。

4、1987年1月1日至1993年8月1日《福建省村镇建设管理条例》实施前,建房用地已审批的房屋,可视为完全产权。

5、1993年8月1日后能提供合法土地使用权属证明但未经批准建设的房屋,土地价值予以全部补偿,能在签约期限内搬迁的,房屋按原房屋建筑面积80%给予确认和补偿安置;

6、1993年8月1日后未经批准建设的房屋和未能提供合法土地使用权属证明的房屋, 属“两违”( 违法用地、违法建设)范围的按相关文件精神处理,不属“两违”范围的由项目实施单位在具体征收补偿方案中予以明确,并上报县政府审批。

(二)营业性用房所有权认定按照第八条第(三)款执行。

第十一条 集体土地上房屋征收的补偿安置

(一)货币补偿按第九条第一款规定,但主房占地与附属房占地、院内地、院外地补偿价应有所区别,由项目实施单位在报县政府审批的具体项目征收方案中体现。

(二)产权调换按第九条第二款规定。

(三)批地自建安置。

1、按照第十条规定确认具有完全产权的按被征收房屋的主房合法占地面积,在指定安置区内(可结合新农村建设、造福工程等项目),按照规划要求等面积安排安置地(集体建设用地),由房屋被征收人按规划和建设程序进行自建。

2、被征收人可在安置区内选择与被征收房屋合法占地面积最接近的地块自建,但三口以下的每户不超过80平方米,六口以上的每户不超过120平方米,面积不一致的,按该安置区的安置价互补差价。

3、被征收房屋合法占地面积小于规划最小的安置地块面积50%的(含50%),不予安排安置地,被征收房屋合法占地予以货币补偿;但本次征收的房屋是被征收人唯一住房的,可安排安置区内规划面积最小的安置地块自建,但应按该安置区的安置价补交地价。

4、被征收人自建的安置房,不得向本集体经济组织外转让。

第四章 房屋搬迁过渡补偿

 第十二条 房屋搬迁过渡

(一)选择货币补偿的,按被征收房屋建筑面积7元/平方米/次标准发给被征收人搬迁费,不足300元按300元计;并支付6个月的临时安置费(7元/平方米/月),每月不足300元的按300元计。

(二)选择产权调换的

1、征收过渡期限:最长不超过36个月。

2、搬迁过渡方式:被征收人自行过渡,按主房建筑面积以7元/平方米/月发给临时安置费,每月不足300元的按300元计。

3、搬迁费:选择产权调换的按被征收房屋建筑面积7元/平方米一次性发给被征收人两次搬迁费,每次不足300元按300元计。

4、临时安置费时间计算:补助时间自被征收人签订协议并完成房屋搬迁腾房之日起至征收人发出安置房交房结算通知规定时限最后一日止。属征收人的原因,造成过渡期限超出36个月,若被征收人自行过渡的,从逾期之日起,征收人应每月双倍付给临时安置补助费。征收人发出书面交房结算通知后,被征收人未按规定时限办理入户安置手续的,从交房结算通知规定时限截止日的第二个月起,征收人不再支付被征收人临时安置费。

5、临时安置费的计发办法:选择产权调换的被征收人签订《产权调换安置协议书》时,按6个月计算临时安置费,超6个月的部分在办理交房手续时按实际发生时间结算。

(三)选择批地自建的,临时安置费计算时间自被征收人房屋腾房交付至征收人提供安置地后10个月。

第十三条 有生产经营的营业性用房、企业厂房和作坊停产、停业补助费

(一)停产停业损失补偿标准,根据经营者近3年平均净利润确定,不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定;税务部门无法出具证明的,根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。实行产权调换的,被征收人停产停业损失补偿期限按照实际停产停业期限计算;实行货币补偿的,被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。

(二)家庭作坊根据其实际规模一次性给予2000-5000元的停产、停业补助。

第五章  优惠、奖励办法

  第十四条  属住房困难户被征收人的,符合住房保障条件的,按相关规定申请保障性住房时,优先给予安排,可以不轮候;符合新农村建设、造福工程等项目安置对象要求的,在选择安置区位时,拥有优先选择权,选择顺序依次为房屋征收户、住房困难户。

第十五条  奖励办法

(一)在征收公告规定期限内签订房屋征收补偿协议并按期搬迁腾房的,按土地补偿费与房屋建安补偿费之和的3%标准给予按时签约奖励。

(二)在征收公告规定的最后签约日往前顺延每提前10天签订房屋征收补偿协议并按期搬迁腾房的,相对应按建筑面积(集体地仅限于主房)每平方米20元的标准给予提前签约奖励,最高不超过100元。

(三)选择产权调换的,按征收人通知规定时限办理交房结算手续的,奖励3个月的临时安置费给被征收人装修房屋,未按通知规定时限办理交房结算手续的不予奖励。

第六章 其它规定

第十六条 被征收房屋原设有阁楼的,阁楼最低一侧层高在2.2米以下1.5米以上的按150元/m2的标准给予补偿。

第十七条 私人自建房屋上人梯净高度在1.5以上不足2.1米的按60%并入相应结构建筑面积计算。

第十八条 安置房(住宅)标准房型为50、60、75、90、105、120、135等户型 。

第十九条 被征收人搬迁后,必须保持被征收房屋的完整性,及时办理腾房交接手续,已补偿的建筑材料及附属物归征收人所有,不得拆除。

第二十条 被征收人的水、电、电话、有线电视等设施在征收前的应交费用,由被征收人负责交清。

第二十一条 征收中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋和被征收人为侨眷的,依照有关法律、法规的规定制定补偿方案。

第二十二条 无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他权属不清的房屋,征收人可就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全、补偿款提存手续。

第二十三条 违法违章建设的房屋逾期被征收人拒绝搬迁的,将依法强制拆除,不予补偿。

第七章 法律责任

第二十四条 被征收人无正当理由拒绝搬迁的,依据国家有关法律、法规和政策规定处置,不再适用本办法优惠、奖励办法。

第二十五条 故意扰乱征收工作正常秩序,损坏、哄抢、盗窃财物,辱骂、殴打或妨碍征收工作人员执行公务的,由公安机关依照《治安管理处罚法》的规定处罚;构成犯罪的,由司法机关追究其刑事责任。

第二十六条 征收工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附则

第二十七条 被征收人对房产测绘成果有异议的,应在5天内申请要求一次性复核并以复核结果为准。

第二十八条 被征收人在丈量、协商时向实施单位提供以下资料:

(一)经核对后的户主身份证复印件;

(二)户口簿复印件;

(三)土地证、房产证、建设工程规划许可证、建设许可证或其他土地房产权属来源证件;

(四)营业场所有效工商营业执照、税务登记及纳税凭证复印件;

(五)需迁移的水、电、有线电视及宽带用户凭证;

(六)与征收补偿安置其它有关的材料、凭证。

第二十九条 县城总体规划区范围外房屋的征收与补偿,由各乡镇参照本意见并根据实际情况另行制订相关标准上报县政府批准执行。

第三十条  具体项目涉及房屋征收的,由各项目业主单位,根据本方案和我县现行做法,结合项目具体情况,研究制定房屋征收工作方案,上报县政府审批执行。

第三十一条 本意见自印发之日起实施,由柘荣县人民政府负责解释。之前制定的有关县城总体规划区内拆迁补偿安置的相关规定与本意见不相一致的,以本意见为准,若本意见今后与上级相关部门出台的规定不一致的,从其规定。

 附件:1.房屋建安成本价格表       

2.二次装修补偿标准表

3.临时构建筑物补偿标准表


附件1

房屋建安成本价格表

单位:元/M2

结 构 质 式

建安价格

成 新 率 (%)

建造10年(含10年)内

建造10-20年(含20年)

20年以上

钢砼结构

980

100

90

80   

混合结构

830

100

90

       80

砖木结构

700

100

75

50

土木、木结构

600

100

75

50

备注

1、房屋补偿价=建安价格*成新率;

2、被征收房屋若是单层钢砼、混合结构的,每平米单价增130元。

 

 

 

 

 

附件2

二次装修补偿标准表

序号

类别

内容

计量单位

单价(元)

备注

1

吊顶

各种板材吊顶

/

50

2

地板木

普通地板(硬木地板、复合地板、杉木板等)

/

100

金钢板、小块硬木地板

/

70

直接铺在地板上

3

门套

装修门套

/

200

4

卧室壁柜

各种板材壁柜

/

300

固定在柱子、墙中不能移动

5

地面

金钢板地面

/

70

玻化地面砖

/

100

高级板材地面

/

180

普通板材地面

/

50

水磨石、马赛克地面

/

45

6

卫生设施

洗脸盆配(花岗石或大理石台面)

/

400

洗脸盆配(玻璃陶瓷台面)

/

500

洗脸盆配(普通台面)

/

200

卫生间坐式便器

/

350

卫生间蹲式便器

/

100

浴缸

/

400

洗衣池

/

200

7

厨房设施

单口灶

/

300

双口灶

/

500

三口灶

/

700

普通灶+灶台+壁橱

/

1500

8

门窗

铝合金窗(含塑钢窗)

/

95

铝合金推拉门

/

150

铝合金纱窗

/

30

9

防盗门

不锈钢防盗门

/

110

10

楼梯栏杆

不锈钢楼梯栏杆

/m

55

高度在90cm以上

铁楼梯栏杆

/m

35

11

铝合金卷帘门

/

100

防盗门

/

200

普通铁制大门

/

80

不锈钢大门

/

400

12

墙面

墙裙

瓷砖内墙面、墙裙

/

60

外墙瓷砖贴面

/

70

瓷砖踢脚线

/m

8

实木踢脚线

/m

16

13

涂饰

水泥漆、墙面漆等高级涂饰

/

15

附件3

临时建(构)筑物类补偿标准表

类别

内容

计量单位

补偿单价(元)

砖混类

12砖墙

平方米

169

24砖墙

平方米

260

土砖木类

(含食用菌生产房)

12砖墙

平方米

108

24砖墙

平方米

164

土墙

平方米

164

 

 

 

 

简易类

泡沫围护

油毡顶

平方米

26

石棉瓦顶

平方米

37

竹围护

石棉瓦顶

平方米

39

无围护

油毡顶

平方米

19

石棉瓦顶

平方米

29

无顶

平方米

13

板木围护石棉瓦顶

平方米

63

草房

平方米

20

泡沫保温

平方米

8

 

 

 

 

其他

内粉刷

平方米

20

水泥地面(10cm以下)

平方米

21

水井

650

灭菌灶(含铁槽、烟囱)

1950

烘干灶(含炉头、2个烘干室)

2600

室外饮水池

平方米

351

围墙

粘土砖砌(含基础)

立方米

650

水泥砖、石砌(含基础)

立方米

450

外墙砂浆粉刷

平方米

21

 

 

 

 

 

 

 


创建时间:2015年06月17日
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